物件関連業務運用基準

(1)物件取得業務

不動産売買市場の動向を注視しながら、適切なデューデリジェンスを行い、中長期的な資産価値向上及び利益の成長に資する物件の取得を行います。

  • (a)物件情報収集業務(ソーシング業務)
    自らの情報ソースに加え、物件情報を広く求め、信用度の高い情報収集に努めます
  • (b)物件査定業務(バリュエーション業務)
    本資産運用会社の内規に基づき、価格査定を行います。
  • (c)物件精査業務(デューデリジェンス業務)
  • (ⅰ) 物件精査
    本資産運用会社の内規に基づいて行います。
    (ⅱ) 専門家への委託
    物件精査にあたっては、調査項目の一部を専門家に委託することができます。専門家の選定にあたっては、専門能力、費用対効果、第三者性等を総合的に勘案の上、公正に行うものとします。
  • (d)契約・引渡業務
    本資産運用会社の内規に基づいて行うものとします。なお、売買代金の授受と物件の引渡しは同時とし、引渡日に登記申請するものとします。

(2)テナントの選定基準

  • テナントの選定にあたり、外部機関から定期的にマーケットレポートを取得するなどして市場動向を把握し、適正な賃貸条件等の検討を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社を活用し、優良テナントの選定に努めます。
    テナントとの賃貸借契約の締結に際しては、本投資法人から資産の運用を受託した本資産運用会社が、取締役会で決定された「資産運用計画」を含む社内規程等に従い、信頼度及び反社会的勢力との関係の有無を調査し、賃料水準、敷金の額、賃貸借契約期間、契約形態等の賃貸条件等を考慮し総合的に判断します。また、信頼度に関しては、テナントの財務状況、企業規模、資本関係等を検討するほか、商業施設の場合は立地や物件の規模と適合し、他のテナントとの調和が図れる業種・業態であることも考慮します。
    なお、賃貸条件に関しては、「資産運用計画」に規定されている契約条件を上回っていることを条件とします。また、市場動向、テナントの信頼度、契約面積、空室率等を勘案した結果、「資産運用計画」に記載されている契約条件を下回る条件ではあるものの契約することが望ましいと資産運用部長が合理的に判断した場合には、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経たうえで取締役会の決議により決定します。
    また、利害関係者への物件賃貸を行う場合には、適正な賃貸条件に基づき、本投資法人の役員会の事前承認を必要とします。

(3)物件運用業務

  • 中長期的な資産価値の最大化を目指すべく、以下のとおり物件の市場競争力の維持向上を図るとともに適切なリスクマネジメントを行うものとします。

    (a)賃貸運営
    個別物件のキャッシュフローの中長期的な最大化を目指すべく、以下によりテナント満足度の向上を図ります。
    ● 市場動向の掌握に基づくテナント営業
    ● テナントとの信頼関係構築に基づくテナントニーズの十分な把握
  • (b)管理運営
    適切かつ効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減及び資産価値の維持向上を図ります。
  • (c)修繕・資本的支出
    適切かつ効率的な工事計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。
  • (d)PM会社の選定
    テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減等を総合的に勘案し、原則として東急電鉄等から選定します。ただし、物件の特性、管理の継続性その他の諸事情等に応じ、東急電鉄等以外の会社から選定することを妨げません。
    この場合、東急電鉄等及びその他の利害関係者とのPM契約委託条件については、利害関係者取引規程に従います。
  • (e)PM契約の更新
    (i)資産運用会社によるパフォーマンス・チェックを定期的に行い、資産運用会社の定める基準に達しない場合には契約を更新しないものとします。
    (ii)更新時の報酬水準については、業務の内容及び報酬額の市場性等を総合的に勘案し、事前にその妥当性を確認します。この場合、東急電鉄等及びその他の利害関係者とのPM契約の更新の条件等については、利害関係者取引規程に従います。
  • (f)損害保険等の付保
    災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、火災保険、家賃保険及び賠償責任保険を本投資法人の保有物件について付保します。地震保険の付保にあたっては、保険料、免責額及びキャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。

(4)物件売却業務

物件特性に応じた売却手法を選定することで売買価格の最大化を目指します。物件売却先の選定について は、売買価格に加え、資金調達力など取引の確実性も加味して判断します。

(5)環境への配慮

不動産投資運用業界においては、温室効果ガス排出の多くが不動産セクターに起因することを背景に、運 用業務全般において環境への配慮の重要性が広く認識されつつあります。
本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指していま す。そのためには、業務運営における環境への配慮とその取組みの適切な開示がますます重要になっていく と考えており、平成26年3月に「環境への配慮に関する方針」を策定しています。
同方針に基づき、本投資法人は、不動産投資運用における環境への配慮の重要性を認識し、企業の社会的 責任として、環境負荷の低減や持続可能な社会の実現を目指した以下の取組みを継続していきます。

  • A.環境への配慮に関する取り組みの推進
    (i)省エネルギーと低炭素化の推進
    (ii)節水と廃棄物削減の推進
    (iii)安全衛生や快適性の配慮
  • B.環境への配慮に関する推進体制の整備
    (i)責任ある法人としての体制の整備
    (ii)社外の関係者との協働
  •   なお、直近の取り組みとしては、GRESB(グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク)(注1)は平成26年より調査に参加し、平成27年から2年連続でGreenStarを取得しました。また、株式会社日本政策投資銀行より、オフィスビル3物件(世田谷ビジネススクエア、東急虎ノ門ビル及び東急番町ビル)及び商業ビル2物件(cocoti(ココチ)及びQFRONT(キューフロント))について、DBJGreenBuilding認証(注2)を取得しています。更に、平成29年1月に1物件(東急池尻大橋ビル)においてBELS(建築物省エネルギー 性能表示制度(注3))を取得しました。
  • (注1)欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマークで、主要機関投資家によって投資先を選定する際などに活用されています。
  • (注2)平成23年4月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度。環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、本制度では、対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々な ステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組 みを支援しています。
  • (注3)国土交通省が「非居住建築物に係る省エネルギー性能表示のための評価ガイドライン」を取りまとめ、一般社団法人住宅 性能評価・表示協会が評価業務実施指針を定めて、平成26年4月に創設されました。建築物の省エネルギー性能の評価・ 表示が、不動産会社、ビルオーナー、仲介業者、テナント、投資家、金融機関等に活用され、非住宅建築物の省エネルギ ー性能の向上に貢献することが期待されています。

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