成長性

成長性は、中長期的な観点での資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長を内部成長及び外部成長の観点から達成することにより確保します。
ここで内部成長とは、主に以下の内部的な要因による成長をいいます。

  • 賃料単価の上昇
  • 稼働率の上昇
  • 不動産管理経費等の削減

一方、外部成長とは、追加物件の取得又は追加設備投資等を契機とした、主に以下の外部的な要因による成長をいいます。

  • 資産規模の拡大に伴う経費削減
  • 資本コストを上回る利回りを見込むことができる物件の取得
  • リニューアルによるテナント誘致力の維持及び向上
  • 物件入替による収益力の向上

(1)内部成長要因

資産運用の最適化

本投資法人は、内部成長を達成するため、資産運用会社に中長期的な観点からのポートフォリオ価値の最大化を目指した運用を委託します。資産運用会社は、個々の物件について適切なプロパティ・マネジメント(以下、「PM」といいます)会社を選任し、当該PM会社に対して指示しかつ監督し、主に以下の目標に基づき、個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指します。

  • テナントとの信頼関係構築及びテナント営業により、テナント満足度の向上を図り、賃料及び稼働率の維持及び向上を目指します。
  • 効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減を目指します。

投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長

本投資法人の投資対象は、主として東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設及びそのいずれかを含む複合施設とします。ただし、首都圏以外には投資しません。(具体的な対象地域については、こちらをご参照ください。)
本投資法人は、上記の地域及び用途における以下の特性に基づき、内部成長の実現を目指します。

  • 地域自体の成長力の相対的優位性
  • 東京都心5区地域を中心とした首都圏経済圏の相対的優位性
  • 東急沿線地域自体の経済力及びブランド力
  • 東急電鉄等との協働体制の期待に基づく独自性
  • 東急電鉄等が東急沿線地域を中心に展開する戦略的投資及び事業活動への期待
  • 東急電鉄等の優位性
  • テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力
  • 原則として、東急電鉄等をPM会社とすることにより、本投資法人以外の管理委託物件に対する不動産管理の経験及びそれらと併せてPM業務を行うという規模のメリットを活用した管理運営コスト削減力

(2)外部成長要因

積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上

本投資法人は、主たる投資対象である東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設及びそのいずれかを含む複合施設に関して、資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとします。取得にあたっては、長期保有を前提とし、物件精査に基づく個々の不動産の選別を行いますが、必要に応じて物件の入替等を行うことにより、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を図り、資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長を目指します。
なお、物件の入替等は、基本方針に基づき、かつ、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、平成21年9月に資産運用会社が策定した本投資法人の戦略である「長期投資運用戦略(サーフプラン)」等の、基本方針に従い資産運用会社が随時策定する投資運用戦略に従って実施するものとします。

東急電鉄等からの物件取得

本投資法人は、東急電鉄等の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとします。このため、東急電鉄、本投資法人及び資産運用会社の間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しています。

(3)東急電鉄等との相乗効果(東急沿線地域の付加価値向上による成長)

本投資法人は、東急電鉄等との相乗効果を通じて、東急沿線地域の付加価値向上による成長を目指すものとします。

東急グループ経営方針

東急電鉄等の中核会社である東急電鉄は、平成12年4月18日に発表した「東急グループ経営方針」において、渋谷及び東急沿線活性化に経営資源を重点配分することとし、不動産投資信託事業を同社の成長戦略の一つとして位置付けています。また、同社がその後公表した経営計画においても、引き続きグループにおける不動産投資信託事業の役割が期待されています。

東急沿線地域における東急電鉄等の事業活動による成長(循環再投資モデル)

東急電鉄等の保有物件や新規開発物件が、本投資法人を含む第三者に売却される場合、東急電鉄等は、かかる回収投下資本を、東急沿線地域での不動産開発投資やその他の事業に投資すること(例えば、東急電鉄による鉄道輸送力増強工事、駅構内の有効活用、駅ビルの開発・ケーブルテレビ等のインフラストラクチャー整備等)があります。かかる戦略的投資を通じて、住環境の質が向上するとともに、沿線人口及び集客力が増加し、ひいては東急沿線地域の経済活動が活性化され、以下の点でそれぞれ外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。

  • 開発物件の取得機会の増加
  • 消費の増加による商業施設の収益拡大及び渋谷を拠点とした業務機能の集積

東急沿線地域における東急電鉄等以外の事業活動による成長

上記東急電鉄等の事業活動による東急沿線地域の付加価値向上は、東急電鉄等以外の事業者による事業活動を誘発し、沿線地域自体の経済力及びブランド力のさらなる向上をもたらし、主に以下の点で外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。

  • 不動産開発投資の拡大に基づく物件取得機会の増大
  • テナント出店機会拡大に基づく優良テナント獲得機会の増大

東急沿線地域の成長性については、こちらをご参照下さい。

本投資法人の成長

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