用語集

解説をご覧になりたい用語を左の一覧からお選びください。

1. 収益還元法
「不動産が将来生み出すであろう収益金額(賃料・稼働率・運営コストから算出される)をもとに、現在の価値で評価したらいくらになるか」 という考え方で不動産の価値を評価する方法。従来の不動産価格は、近隣の事例と比較する方法(取引事例比較法)が主な手法であったが、 近年は不動産の収益性や投資採算の優劣が重視されている。

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2. ローキャップ(ローキャップレート)
Low Capitalization Rateの略。キャップレートとは、一定期間の営業活動によるキャッシュフローから対象不動産の市場価格を算出する際に用いられる比率。この比率が低いことをローキャップレートと言い、一般的には将来の物件の賃貸収入の変動幅が小さく安定的であることを示す。
TOKYU REITでは、ローキャップ物件の中でも、将来の空室リスクが低い物件や、将来の賃料下落リスクが低く、上昇期待の高い物件の取得を目指す。

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3. リスク・リターン特性
ここで言う「リターン」とは、予想あるいは期待される収益。ここで言う「リスク」とは、リターンに対して想定される実績のブレ、つまり不確実性。 金融商品の「リスク」と「リターン」の間には相関関係があり、一般的にはリスクの低いものほどリターンが低く(ローリスク・ローリターン)、 リスクが高いものほどリターンが高い(ハイリスク・ハイリターン)。

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4. 利益相反
日本のREITでは、投資法人とは別の会社(資産運用会社)が、投資法人の資産運用を行う形式(外部運用型)を採用している。投資法人と資産運用会社(資産運用会社の株主を含む)の利益が相反する取引を利益相反取引という。具体的には、資産運用会社の株主が保有する物件を不当に高い価格で投資法人が取得するのではないか、投資法人が保有する物件の管理運営業務(プロパティ・マネジメント業務)を、資産運用会社の株主に不当に高い報酬で発注するのではないかという懸念などが挙げられるが、TOKYU REITの資産運用会社である東急REIMでは自主ルール(利害関係者取引規程)を厳格に運用することで、これを回避している。
詳細は、こちらをご参照ください。

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5. 複階層チェック
TOKYU REITでは、利害関係者との間で発生する取引については、市場価格での取引と情報開示を原則としている。

(例)
  • 物件取得時は不動産鑑定士による鑑定評価額を超えて取引をしない。取得する場合は、その鑑定評価額の妥当性 について、第三者の専門家から意見書(セカンドオピニオン)を取得。
  • 物件売却時も同様に、鑑定評価額以上にて売却し、鑑定評価額の妥当性について、第三者の専門家からの意見書を別途取得。
  • テナントとして賃貸する場合、第三者作成のマーケットデータに基づき、適正な賃貸条件にて賃貸。
  • プロパティ・マネジメント業務の委託条件は、マーケット水準、役務提供の内容、業務量を勘案の上で決定。
    報酬の水準の妥当性については、第三者から意見書を取得し、投資法人役員会の意思決定に反映させる。
    資産運用会社により、業務水準が一定基準に達していないと判断された場合、契約を更新しない。
これらの遵守状況について、以下のとおり複階層のチェックを実施している。
  • コンプライアンス・リスクマネジメント委員会(注)での審議
  • 投資法人役員会による事前承認
    (注)学識経験を有し、現在及び過去5年間において利害関係者の役職員ではない2名を含む委員会
詳細は、こちらをご参照ください。

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6. コラボレーション
東急電鉄等(注)との協働体制。具体的には、「パイプライン・サポート」、「プロパティ・マネジメント」、 「ウェアハウジング」、「ブランド・ライセンス」からなる。

(注)「東急電鉄等」とは、以下の(i)から(iii)までのいずれかに掲げる者をいう。
  • 東京急行電鉄株式会社(以下、「東急電鉄」という)
  • 東急電鉄の連結子会社
  • 東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体

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7. パイプライン・サポート
平成23年3月4日付で締結した覚書に基づき、東急電鉄等がTOKYU REITの投資することのできる不動産資産を売却しようとする場合、 東急電鉄等は優先的にTOKYU REITに対して売却を申し入れるというもの。 第三者からの取得に加えてパイプライン・サポートを活用することで、不動産取得ルートの多様化が可能となる。
詳細は、こちらをご参照ください。

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8. プロパティ・マネジメント
物件の収益管理業務や保守管理業務、賃貸管理などの管理運営業務を指す。 TOKYU REITはプロパティ・マネジメント業務を、原則として東急電鉄等を中心に委託する方針であり、 東急電鉄等のノウハウがTOKYU REITの物件管理に活用されている。

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9. ウェアハウジング
第三者からの物件取得に際し、一定期間スポンサー等が保有し、タイミングを計って投資法人が当該物件を取得すること。
TOKYU REITと東急電鉄等との協働(コラボレーション)の取組みの一つ。不動産の売買機会は不定期に発生し、それは必ずしも投資法人の財務戦略上望ましい時期ばかりではない。ウェアハウジング(倉庫機能)の活用により、TOKYU REITは物件の取得機会を逃さず捉えることができる。

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10. ブランド・ライセンス
平成15年7月4日付で締結した「商標使用許諾契約」に基づき、TOKYU REITが「東急」及び「TOKYU」の商標の使用の許諾を受けていること。 なお、当該契約は、TOKYU REITと東京急行電鉄株式会社との間にパートナーシップや代理、債務保証等の法的関係を設定するものではない。

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11. DPS (DPU)
Dividend Per Share (Unit) の略。一口当たり当期分配金。

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12. EPS
Earnings Per Shareの略。1口当たり当期純利益。
現状、REITはEPSのほぼ100%を分配するので、EPS = DPS(DPU)となる例がほとんど。

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13. NOI
Net Operating Incomeの略。賃貸事業収益から賃貸事業にかかる諸経費(管理費等、固定資産税、都市計画税、損害保険料等)を差し引いた、 賃貸事業にかかる償却前利益。賃貸物件の取得にあたって調達した借入金の支払利息や各種一般管理費、減価償却費を差し引く前の利益。
NOI=賃貸事業利益 + 減価償却費として算出することもできる。

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14. NOI利廻り
NOI利廻り=NOI / 物件価格で算出。
物件価格に対して、どの程度のリターンが得られるかを示す。

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15. NCF
Net Cash Flowの略。NOIから資本的支出額を差し引いた残額をさし、賃貸事業にかかるキャッシュフローの手残り金額を示す。ここにいう資本的支出額とは、工事代金のうち会計上費用化される修繕費を除いた資産計上額のみをさす。

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16. FFO
Funds From Operationの略。REITの収益力を評価する指標の一つ。当期純利益に減価償却費等の非出金費用を加えたもので、REITがファンド運用によりどれだけのキャッシュフローを生み出しているかが分かる。
FFO=当期純利益 + 減価償却費等 + その他不動産関連償却 + 不動産等売却損 - 不動産等売却益 - 資産受入益

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17. AFFO
Adjusted Funds From Operationの略。FFOから設備投資額(資本的支出額)を差し引いたもの。
AFFO=FFO - 資本的支出額
FFOから資本的支出額を控除するため、ファンドが保有する不動産のキャッシュフローをより表しているといえる。
ここにいう資本的支出額とは、工事代金のうち会計上費用化される修繕費を除いた資産計上額のみをさす。 修繕費はFFOを計算する過程ですでに差し引かれている。

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18. 外部成長
追加の物件取得によりファンド全体の資産規模を拡大させることで、NOIやEPS(1口当たり当期純利益)を増加させること。

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19. 内部成長
保有物件の賃料収入の増加や賃貸経費の削減などにより収支の改善を図ることで、NOIやEPS(1口当たり当期純利益)を増加させること。

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20. LTV
Loan to Valueの略。社債・借入金等の有利子負債額を資産価値で割った比率で、借入金返済の安全度を測る尺度。
数値が小さいほど負債の元本償還に対する安全性が高い。
TOKYU REITでは、「みなし有利子負債(有利子負債+見合い現金のない預り敷金保証金)/期末算定価額」(資産評価LTV)を主に用いているが、「有利子負債/総資産」(総資産LTV)、「有利子負債/物件取得価額総額」で示す例も多い。
TOKYU REITは、財務方針において総資産LTVの上限を60%としているが、運用上は資産評価LTVを50%以下とするように努めており、その水準を維持している。

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21. 借入金の長期固定化
借入期間の長期化と適用金利の固定化をさす(「長期」とは残存1年以上の借入金)。 長期固定化により、金利上昇局面での過度な金利負担額の増加を抑えることが可能。

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22. PO
Public Offeringの略。既に上場している企業が新たに投資口を発行(公募増資)して、資本(出資金)の充実を図ること。 POによって払い込まれた資金は、新規物件の取得代金や借入金の返済に充てる例が多い。

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23. CapEx Control
Capital Expenditure Control(資本的支出の管理)の略。
経年とともに必要になる不動産の修繕や資本的支出(機能・価値の向上、耐用年数の延長をもたらすための支出)に備え、投資法人は資金を準備しておく必要があるが、TOKYU REITでは、会計上は計上されるものの資金の減少を伴わない減価償却費を活用することで将来的な支出に備えている。

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24. PML
Probable Maximum Lossの略で、地震による予想最大損失率を表す。TOKYU REITにおいては、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用している。
個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出する。ここでいう「損失」の対象は物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的影響は考慮していない。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮していない。

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25. ウェブサイト
ホームページ

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